Згідно зі статтею 118 ЖК РФ, правління ЖБК підпорядковується загальним зборам членів кооперативу або конференції. Обирається воно з членів житлово-будівельного кооперативу, кількість учасників і термін встановлюються Статутом. У правлінні існують такі посади, як:

• Голова.
• Заступник голови.
• Секретар.

головою

Голови вибирає правління шляхом загального голосування на термін, прописаний в Статуті. Далі голова з членів правління обирає собі заступників. Секретар також вибирається на засіданні правління.

Ревізійна комісія здійснює контроль за фінансово-господарською діяльністю кооперативу, а так само контролює діяльність правління. Згідно ст. 120 ЖК РФ, ревізійна комісія може проводити перевірку фінансово-господарської діяльності в будь-який час.

Керуючий ЖБК - що це за посада? Це - виконавчий керівник, який діє на підставі трудового договору. Керуючим можуть призначити голову або іншу особу. Його повноваження регулюються трудовим договором, І в основному вони зводяться до прийому і на роботу і звільнення співробітників, бухгалтерського обліку, Контролю виконання найманими працівниками своїх посадових обов'язків, проведення переговорів з підрядниками і ін.

Важливо! Управитель має право увійти в квартиру, що знаходиться на території ЖБК, без дозволу її власника в екстрених аварійних ситуаціях, що представляють собою загрозу заподіяння значно шкоди членам кооперативу або іншим особам.

У голови і керуючого повноваження можуть дублюватися, але є відмінності:

1. Голова обирається правлінням, а керуючий - зборами членів кооперативу.
2. Керуючий повністю контролює роботу співробітників ЖБК, відповідає за всі комунікації з мешканцями, здійснює прийом громадян, в той час як голова здійснює загальний номінальний контроль.
3. Голова має право підписувати всі документи кооперативу, керуючий теж може бути наділений правом підписувати папери, в основному пов'язані з прийомом виконаних робіт.

Вищим керівним органом ЖБК на підставі ст. 116 ЖК РФ є збори членів житлового кооперативу. Правомочним воно є в разі, якщо на ньому присутні більше 5% членів кооперативу. Збори членів кооперативу обирає органи управління і контролює їх роботу. Правління та ревізійна комісія йому підкоряються.

Стаття 116 ЖК РФ. Управління в житловому кооперативі

1. Вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються в порядку, встановленому статутом кооперативу.
2. Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до цього Кодексу.

правлінням

Процедури формування правління ЖБК описані в Статуті. Його членом може стати будь-який бажаючий пайовик житлового кооперативу, за умови, що на загальних зборах пайовиків за нього віддадуть більшість голосів. Найчастіше в правління обирають людей, які володіють такими якостями:

1. Що володіють авторитетом серед пайовиків.
2. Досить активних людей, що мають вільний час для заняття справами кооперативу.
3. Розбираються в житловому законодавстві або в інших юридичних тонкощах.
4. Раніше мали досвід участі в житлових кооперативах.

Згідно п. 2 ст. 115 ЖК РФ, якщо кількість пайовиків перевищує 50 осіб, то для вибору правління створюють спеціальну конференцію, що складається з представника кожної квартири, що входить в ЖБК. Далі воно зі свого складу обирає голову, який, в свою чергу, якщо це передбачено Статутом, призначає свого заступника.

Повноваження і обов'язки обраних органів

Повноваження і обов'язки правління ЖБК прописані в Статуті і можуть відрізнятися, Але є ряд загальних для більшості кооперативів положень:

1. Воно має право приймати рішення з усіх питань діяльності ЖБК, за винятком питань, віднесених до компетенції зборів.
2. Самостійно здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, має право розпоряджатися його майном і коштами.

До обов'язків належать:

Обов'язки голови ЖБК при цьому зводяться до:

• Представлення інтересів всієї організації.
• Здійсненню операцій, для затвердження яких не потрібне схвалення правління або ради.
• Винесення на розгляд правління та зборів проектів правил внутрішнього розпорядку та інших документів.
• Розподілу обов'язків між членами правління, забезпечення виконання рішень та ін.

Довідка! Права і обов'язки голови прописані в Статуті ЖБК.

Способи підвищення ефективності

Ефективність управління залежить від того, чи зможе дана організація досягти такої ситуації, коли збори членів кооперативу, правління кооперативу, ревізійна комісія і керуючий націлені на вирішення спільних завдань, особисто значущих для кожного, і при цьому діють в інтересах кооперативу.

Для забезпечення ефективності є ряд рекомендацій:

Слід уникати при прийнятті правил наступних помилок:

• Повторів існуючих правила і законів.
• Прийняття рішень, що суперечить раніше прийнятим законам і правилам.
• Ухвалення законів і правил, спрямованих на окремих людей, а не на вирішення проблеми

Варіанти керівництва МКД

Існує кілька способів управління багатоквартирним будинком за допомогою житлово-будівельного кооперативу:

1. Безпосереднє управління багатоквартирним будинком. В такому випадку ЖБК самостійно містить загальнобудинкові майно і надає комунальні послуги. ЖБК може містити спільне майно:
   • Самостійно.
   • За допомогою залучення обслуговуючої організації.
2. Управління за допомогою Керуючої компанії. У даній ситуації ЖБК наймає керуючу компанію, яка за певну плату зобов'язується:
   • Надавати послуги щодо належного утримання спільного майна.
   • Виконувати ремонтні роботи.
   • Надавати власникам приміщень комунальні послуги.
   • Здійснювати іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління МКД.

Керуюча компанія, в свою чергу, надає свої послуги:

• Самостійно.
• За допомогою підрядників.

Увага! У будь-якому випадку за якість наданих підрядниками послуг відповідальність буде нести саме керуюча компанія.

Процедура прийняття рішень

Рішення приймаються загальними зборами членів кооперативу або правлінням. Правління скликається головою в міру необхідності. Правління має право приймати рішення, якщо на його зборах присутні не менше 50% від загального числа його учасників. Рішення приймаються простою більшістю голосів. Якщо рішення набрали рівну кількість голосів, то останнє слово буде за головою. Всі рішення, прийняті правлінням, оформляються протоколом засідання, який в подальшому може бути представлений ревізійної комісії для перевірки.

Як відбувається перегляд або скасування прийнятого рішення?

Рішення, прийняте зборами членів кооперативу, може бути змінено, якщо воно ще не виконане, але визнати таке рішення недійсним може тільки суд. Змінити рішення можна на наступних загальних зборах. Оскаржити рішення в суді може власник в разі, якщо він не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення, і були порушені його права.

Так само підставою для визнання рішення незаконним і недійсним буде порушення при його прийнятті. Перегляд або скасування прийнятого правлінням ЖБК рішення відбувається аналогічно.

Таким чином, правління ЖБК - керівний орган, обраний на загальних зборах членів кооперативу і підкоряється йому, А так само володіє рядом повноважень і обов'язків, прописаних в Статуті. Рішення, що приймаються правлінням ЖБК, можуть бути або змінені їм самим на наступному засіданні, або скасовані судом.

У житлові кооперативи, а конкретно в житлові та житлово-будівельні кооперативи особи об'єднуються добровільно, переслідуючи особливу мету - забезпечення себе і своїх сімей житлом. За допомогою спільних зусиль, координованих кооперативом, фізичні та юридичні особи можуть набувати житлоплощу у власність, або брати участь своїми коштами в будівництві житла, управлінні житлом. Ці кооперативи діють тільки в зазначених в їх установчих документах напрямках, таким чином звертаючи всіх зусиль на реалізацію своїм першочерговим завдання.

Органи управління житлового кооперативу

Кожному члену кооперативу самостійно брати участь у діяльності організації важко, необхідна єдина структура, яка виражає спільні інтереси членів організації і виступає від їх імені в рамках закону. Для виконання цього завдання учасники кооперативу обирають спеціальні органи - органи управління, таким чином беручи участь в плануванні заходів, обліку та контролі витрат кооперативу, і інших важливих напрямках діяльності, підсумком якої є досягнення основної мети.

Органами управління житлового кооперативу є:

• загальні збори;
• конференція;
• правління;
• голова правління.

Кожен із зазначених органів має свої правила обрання, формування і діяльності.

Загальні збори і конференція житлового або житлово-будівельного кооперативу

Являє собою організоване зібрання членів кооперативу на одній території, або за допомогою електронної мережі ( інформаційної системи), Для розгляду поставлених питань та прийняття по ним рішень. Є основним, вищим органом управління в кооперативі. До повноваженням загальних зборів віднесено найважливіші питання діяльності організації. До компетенції даного органу ЖК РФ відносить:

1. розгляд питань, пов'язаних з основною документацією організації;
2. прийняття рішень про вступ в ЖК або ЖБК нових членів, або про вихід учасників;
3. вибір органів управління і призначення посадових осіб;
4. питання організації і надання кооперативом звітів;
5. розгляд питань про припинення кооперативом діяльності або реорганізації;
6. розгляд і внесення змін до Статуту кооперативу;
7. правомочності членів ЖК або ЖБК.

Статут може містити й інші напрямки діяльності, підлеглі розгляду вищого органу управління, якщо це не суперечить вимогам закону.

За загальним правилом розглядається орган збирається раз в 12 місяців, але можливо організувати позачергові збори і в разі потреби. Періодичність таких зборів законом не встановлена, тому передбачається, що збиратися члени кооперативу для вирішення важливих питань можуть в будь-який час. Збори є правомочними, якщо в ньому взяли участь не менше половини всіх членів ЖК або ЖБК.

Конференцією визнається загальні збори кооперативу, в якому чисельність учасників перевищує 50 і дана кількість передбачається в тексті Статуту кооперативу.

Правління ЖК або ЖБК

Кількість членів правління і терміни виконання правлінням повноважень вказані в Статуті. Питання про вибір членів правління розглядаються і вирішуються на загальних зборах через голосування учасників зборів. Слід зазначити, що в правління обираються особи, які є членами кооперативу.

Діяльність правління повинна проходити в строгій відповідності до Статуту та іншими документами кооперативу, що регламентують повноваження розглянутого органу.

Правління вирішує ті завдання, які Статут житлового або житлово-будівельного кооперативу не відносить до компетенції загальних зборів. Такі питання можна назвати поточними, які вимагають щоденної участі і контролю. Правління зобов'язане надавати звіти про результати своєї роботи загальних зборів.

Голова правління ЖК або ЖБК

Голова обирається зі складу правління шляхом відбору і розгляду кандидатур. На голови, як на посадову особу, покладено обов'язок діяти сумлінно і розумно в інтересах організації, звітувати за свої дії, і в разі заподіяння ЖК або ЖБК збитків відшкодовувати їх.

До повноважень голови відносяться контроль за процесом реалізації прийнятих правлінням рішень, вчинення від імені кооперативу і в його інтересах угод.

Розглянутий ряд повноважень не є вичерпним, голова може брати участь і в інших напрямках діяльності, якщо вона здійснюється на виконання основної мети і інтересів членів кооперативу.

Важливо відзначити, що обрані посадові особи ЖК або ЖБК при реалізації повноважень здійснюють професійну діяльність, відповідно, в разі допущення порушень закону зазначені особи несуть юридичну відповідальність.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

запитати юриста

Також вам будуть корисні наступні статті

• Припинення діяльності з управління МКД в зв'язку зі змінами статусу ліцензії
• Інформування органів МСУ і власників приміщень у МКД про рішення, прийняті ліцензійною комісією і органом ГЖН
• Порядок організації та здійснення ліцензійного контролю
• Реєстри інформації, що містять відомості про ліцензування діяльності з управління МКД
• Порядок прийняття рішення про надання ліцензії або про відмову
• Ліцензування діяльності з управління багатоквартирними будинками
• Створення умов для управління багатоквартирними будинками
• Безпосереднє управління багатоквартирним будинком власниками
• Управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній або муніципальній власності
• Вибір способу управління багатоквартирним будинком. Загальні вимоги
• Господарська діяльність товариства власників житла
• Голова правління товариства власників житла
• Ревізійна комісія товариства власників житла
• Обов'язки правління товариства власників житла
• Права членів ТСЖ і які є такими власників приміщень

Правління - це виконавчий керівний орган жілкооператіва, Діяльність якого регламентується статутом і загальної конференцією жителів-членів організації.

Правління здійснює такі функції:

• загальне керівництво кооперативом;
• здійснення реєстрації поправок і доповнень до статуту;
• проведення переговорів і укладення договорів з ресурсоснабжающими компаніями;
• контроль за проведенням будівельних та ремонтних робіт, а також робіт з благоустрою прилеглих до будинків земельних ділянок;
• прийом і розгляд скарг від жителів-членів ЖБК.

ВАЖЛИВО! Правління зобов'язане звітувати про свою діяльність перед загальними збором жителів-власників паю або конференцією з періодичністю, визначеною статутом (п. 4 ст. 118 ЖК РФ).

пункт 4

Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції).

Хто відноситься до його членам?

Членом правління може стати кожен пайовик житлового кооперативу, якщо за його кандидатуру на зборах пайовиків буде віддано більшість голосів. Як правило, в правління обираються особи зі складу засновників, які:

1. мають досвід участі в житлових об'єднаннях;
2. розбираються в житловому законодавстві;
3. мають авторитетом серед пайовиків;
4. мають достатньо вільного часу для заняття справами кооперативу.

Члени правління обирається на загальних зборах шляхом голосування на термін, який визначений статутними документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).

Стаття 118. Правління житлового кооперативу
Пункт 1

Правління житлового кооперативу обирається з числа членів житлового кооперативу загальними зборами членів житлового кооперативу (конференцією) в кількості і на строк, які визначені статутом кооперативу.

Якщо число пайовиків в жілкооператіва перевищує 50 осіб, то для вибору членів правління замість загального збору формується спеціальна конференція, що складається з представників від кожного будинку, що входить в ЖБК (ч. 2 ст. 115 ЖК РФ).

Для обрання керівництва досить половини голосів пайовиків, Присутніх на зборах або конференції. Голоси пайовиків розподіляються пропорційно розмірам їх пайових внесків.

Стаття 115. Органи управління житлового кооперативу

Органами управління житлового кооперативу є:

1. загальні збори членів житлового кооперативу;
2. конференція, якщо число учасників загальних зборів членів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;
3. правління житлового кооперативу і голова правління житлового кооперативу.

Члени правління можуть займати должВсё оності бухгалтера або начальника ремонтної служби для забезпечення діяльності організації, але не можуть виступати в ролі ревізора.

Про винагороду учасникам цього виконавчого органу

Розмір винагороди учасникам правління ЖБК також вирішується на загальних зборах і залежить від наступних показників:

• кількості пайовиків в складі кооперативу;
• специфіки виконуваної роботи;
• ввторітета серед жителів;
• регіональних особливостей;
• кількості перебувають у правлінні осіб.

Чим більше пайовиків, тим вище може бути розмір винагороди для керівництва, так як воно формується з внесків громадян, які перебувають в кооперативі. Якщо структура має великі заборгованості перед кредиторами і / або фірмами-постачальниками комунальних ресурсів, то управління, спрямоване на вихід з боргової ями, оцінюється високо.

У різних регіонах зарплати керівництва жілкооператіва відрізняються. У Москві у членів правління винагорода складає 20-30 тисяч рублів, В Санкт-Петербурзі - 15-25 тисяч рублів, а в регіонах рідко піднімається вище 15000 рублів.

Про керуючому житлово-будівельного кооперативу

Керуючий - це виконавчий керівник кооперативу, який діє на підставі трудової угоди з ним.

Найчастіше керуючим призначають голову, Щоб уникнути дублювання керівних функцій і забезпечити додатковий контроль за діяльністю керівної особи.

Якщо в якості керуючого призначають голову, то він отримує повноваження діяти від імені жілкооператіва без довіреності і підписувати угоди, платіжні та інші документи (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).

ВАЖЛИВО! Вибір голови знаходиться у виключній компетенції правління жілкооператіва і здійснюється на засіданні шляхом голосування (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).

Стаття 118. Правління житлового кооперативу
пункт 3

Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі свого складу голову кооперативу та здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу.

Посадові обов'язки керівника

Посадові обов'язки керуючого визначаються трудовим договором і в більшості випадків зводяться до наступних:

Керуючий може вести фінансову діяльність сам або найняти бухгалтера.

ДОВІДКА! В екстрених аварійних ситуаціях керуючий має право увійти в квартиру на території жілкооператіва без дозволу її власника, якщо є загроза заподіяння значної шкоди пайовикам або третім особам.

Керуючий несе комплексну відповідальність за свою діяльність відповідно до житловому, цивільному та кримінальному законодавству.

Власники нерухомості можуть написати скаргу до місцевого відділення житлового нагляду на дії керуючого, і щодо прийняття даної скарги організовується інспекційна перевірка.

Хто може бути засновником цієї організації?

Засновник - це ініціатор створення кооперативу з метою будівництва житла та / або отримання прибутку від організації робіт з будівництва будинків та їх подальшого обслуговування.

Зазвичай в якості засновника виступає юридична особа-забудовник, який організовує кооператив з метою залучення коштів пайовиків і отримання прибутку за рахунок будівництва нерухомості.

Для установи необхідно не менше п'яти осіб, які повинні проголосувати за створення житлової організації.

Засновники є рядовими учасниками ЖБК і не мають будь-якими винятковими правами, так як вищим керівним органом є збори мешканців-пайовиків або їх представників на конференції.

ДОВІДКА! Засновниками можуть бути особи (фізичні або юридичні), які прийняли рішення створити кооператив (п. 3 ст. 112 ЖК РФ).

Стаття 112. Організація житлового кооперативу
пункт 3

У зборах засновників житлового кооперативу має право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.

Що відображено в протоколі засідання?

Правління кооперативу вирішує поточні питання на засіданнях шляхом голосування, результати якого заносяться до протоколу.

Протокол засідання - це документ, на підставі якого здійснюється керівництво житловим кооперативом. Він складається на папері формату А4 і містить такі відомості:

1. найменування ЖБК;
2. кількість присутніх на засіданні членів правління, їх ПІБ та посади;
3. список питань порядку денного;
4. інформація про голову засідання та секретаря;
5. інформація про кількість голосів, відданих за кожне питання порядку денного.

Навпроти кожного питання порядку денного, після викладу його змісту, розташовуються три графи: «за», «проти» і «утримався», який голосує член правління ставить свій підпис у відповідній графі.

За побажанням окремих членів правління, в протокол може бути внесено їх окрема думка з питань порядку денного.

В кінці протоколу ставиться підпис голови та секретаря засідання.

Приклад документа на зображенні нижче:

ВАЖЛИВО! Не можна вносити до порядку денного зміни після початку засідання, так як в такому випадку протокол може бути визнаний недійсним.

В окремих випадках нотаріально завірена копія протоколу підлягає поданню до органів житлового нагляду або податкову службу.

Отже, правління ЖБК є керівний орган, що складається з компетентних пайовиків, Що обираються загальними зборами або конференцією. Правління обирає голову, здійснює керівництво жілкооператіва в інтересах пайовиків і звітує перед ними на загальних зборах.

(Оригінал статті в журналі "Голова ТСЖ" №12 за 2015 рік)

Взятися за перо мене спонукала невелика стаття в журналі «Голова ТСЖ» № 10 за 2015 рік «Чи можуть ЖБК управляти багатоквартирним будинком?». З знаком. У преамбулі йдеться, що «Верховний Суд РФ визначенням за № 305-КГ-1770 від 10.09.2015 поставив жирну крапку в цьому теоретичному суперечці». Якщо прочитати текст визначення, який розміщений на сайті Верховного Суду РФ, то стане ясно, що це не крапка, а просто кома. Але, все-таки розділовий знак.

Яка послідовність розгляду економічних суперечок в Російської Федерації в 21 столітті? Два господарюючі суб'єкти в місті Москві можуть винести свій спір до Арбітражного суду міста Москви. Його рішення може бути оскаржене в 9 Апеляційному Арбітражному суді, потім в Московському окружному Арбітражному суді, в Верховному Суді РФ, в Президії Верховного Суду РФ. Але і це не кінець, адже є Конституційний Суд РФ, є ЄСПЛ (Європейський суд з прав людини). Визначення колегії з економічних спорів Верховного Суду РФ зупинило просування скарги конкретного мешканця будинку ЖБК «Каунас», розташованого в місті Москві по вулиці Липецька, 13 по цьому ланцюжку.

Я не знаю причини цієї скарги, спрямованої в московську житлову інспекцію конкретним мешканцем будинку ЖБК і громадянином Російської Федерації тяном Віктором Михайловичем, присутнього на засіданні колегії Верховного Суду РФ в якості третьої особи 8 вересня 2015 року. Можна припустити, що саме цей житель не розуміє які саме функції виконує правління ЖБК та за що цьому жителю нараховується додатково 5 рублів за кожен квадратний метр площі його квартири. Можливо в правлінні засідають дуже хороші і заслужені люди, але житель, як видно професійний юрист, не бачить результатів їх роботи. КЖІ (московська житлова інспекція), в рамках своїх повноважень подала позов до юридичної особи - ЖБК «Каунас». Це сталося не зі злого наміру КЖІ, вона змушена реагувати на письмові звернення громадян. Більш того, юридично грамотний громадянин, у разі своєї перемоги над юридичною особою - житлово-будівельним кооперативом, буде зобов'язаний нести тягар витрат по виконанню судового рішення.

Є об'єктивні ознаки відсутності виконання функцій управління житловим будинком з боку ЖБК «Каунас». Будь-який бажаючий може знайти в Інтернеті портал «Будинку Москви» в будь-якій пошуковій системі, знайти багатоквартирний будинок за адресою: вулиця Липецька, 13 і переконатися, що абсолютно ніякої інформації про будинок і управляє цим будинком організації на порталі немає. Саме цим і пояснюється такий тривалий просування скарги жителя по судовій ланцюжку. У визначенні колегії з економічних спорів Верховного Суду Російської Федерації за № 305-КГ-1770 від 10.09.2015 дослівно йдеться: «Керуючись статтями 167, 176, 291.11-291.15 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, Судова колегія з економічних спорів Верховного Суду Російської Федерації визначила :

рішення арбітражного суду міста Москви від 25.04.2014 по справі N А40-27092 / 14, постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 21.07.2014 та постанову Арбітражного суду Московського округу від 02.12.2014 у зазначеній справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд в Арбітражний суд міста Москви ».

Питання не закрите, позов КЖІ буде знову розглянуто в засіданні Арбітражного суду міста Москви і остаточне рішення ще не відомо. Тут пригадується приклад з моєї судової практики: пенсіонери-інваліди без сплати судового мита подали до мирового суду позов про стягнення з голови правління ЖБК особисто одного мільйона рублів за заподіяну їм шкоду. Суд відхилив позов до мене особисто за формальними ознаками, адже я виконував посадові обов'язки голови правління. Цей судовий позов був закритий. Потім було ще три судна з тими ж людьми. Результат - судові виконавці, за рішенням суду зняли 21 тисячу рублів з рахунків позивачів-пенсіонерів в Ощадбанку Росії і перевели ці гроші на рахунок ЖБК для часткової оплати витрат ЖБК на адвокатів. Повернення арбітражного справи в першу інстанцію ще не означає перемогу над московської житлової інспекцією в питанні про первісному, «природженому» праві ЖБК управляти житловим будинком. Краще взагалі не допускати ситуації, при якій жителі не розуміють роль правління ЖБК в управлінні і експлуатації багатоквартирного будинку та скаржаться в різні інстанції.

Грунтуючись на своєму 27 річному досвіді головування в майже 500-квартирному московському ЖБК, можу сказати, що правління ЖБК бувають дуже різні, і роботу свою вони виконують по-різному. Давайте обговоримо це питання.

ЖБК на самообслуговуванні. В цьому випадку ЖБК є керуючим органом і виконавцем усіх робіт з утримання багатоквартирного будинку та надання комунальних послуг його жителям. У штаті ЖБК знаходяться прибиральники, двірники, охоронці, сантехніки, електрики, бухгалтери, техніки-доглядачі, аж до ландшафтних дизайнерів. Звичайно ЖБК є юридичною особою, має печатку і рахунок в банку. Критичним є розмір будинку. Не може п'ятиповерховий будинок з 60 квартирами утримувати таку кількість людей. Мені відомі 500-квартирні будинки, штат обслуговування яких складається з 10-15 осіб.

ЖБК на самоврядування. Тут ЖБК виконує тільки функції управління, укладення договорів з обслуговуючими і ресурсоснабжающими організаціями, нарахування та облік оплати, організовує експлуатацію та утримання житлового будинку. В цьому випадку ЖБК теж є юридичною особою, має печатку і рахунок в банку. Так працює наш ЖБК з 2006 року. Гроші за роботу отримують тільки двоє людей і отримують їх з розділу кошторису на утримання житлового будинку за договорами «Управління». Графи «Витрати ЖБК» в наших квитанціях немає, є графа «Цільовий ремонтний резервний фонд» і збір за нею становить 3,6 рубля з метра квадратного і гроші йдуть на ремонт загального майна та ні копійки на зарплату голові правління та бухгалтеру-кербуду.

ЖБК під управлінням муніципальної або комерційної керуючої компанії. Так працюють багато «старі» ЖБК. Є голова з печаткою і зарплатою, але що він робить жителям не зрозуміло. Квитанції на оплату формуються в ЄЇРЦ (Єдиному розрахунково-інформаційному центрі), документи про проживання мешканцям будинку видаються в МФЦ (Багатофункціональний цент), роботи з обслуговування виконують підрядні організації, які наймаються, наприклад, ГУП "ДЕЗ району Браїлів Східне". Бухгалтер може тільки виписувати зарплату собі і іншим оплачуваних членам правління. Можливо, голова і бухгалтер видають довідки про виплачений пай членам ЖБК, для оформлення прав власності на їх квартири. Можливо, правління ЖБК організовує дитячі ранки, випускає стінну газету, веде хоровий гурток для пенсіонерів. Згадайте Швондера у фільмі «Собаче серце». Члени «жилтоварищества» тільки співали, каналізацію лагодити вони не вміли, знімати калоші в парадному були привчені.

Наш ЖБК «Мар'їно-9» був утворений 6 серпня 1989 року на організаційному Загальних Зборах в актовому залі гуртожитку № 10 Московського вищого технічного училища імені Миколи Ернестовича Баумана. Був прийнятий Статут ЖБК, обрано правління ЖБК, і я був обраний головою правління ЖБК Загальними Зборами на альтернативній основі. Це і є день народження нашого кооперативу. Наш ЖБК був сформований з числа черговиків на державну житлову площу і жителів комунальних квартир Бауманского і Краснопресненського районів м Москви, а також осіб, які потребують поліпшення житлового положення, за списками підприємств цих районів. Ми відкрили рахунок в Промбудбанку СРСР, зібрали пайові внески, взяли кредит в Будбанку СРСР, перевели повну вартість 474 квартирного житлового будинку по проекту П44 / 17 на рахунок Тукс (територіального управління капітального будівництва) № 7. По закінченню будівництва і приймання будинку Державною комісією, ЖБК отримав папірець під назвою «авізо». Поняття власності на житло в СРСР не існувало. Ми пройшли етап реєстрації юридичної особи, оформлення прав власності на квартири нашими жителями. Документа про власність ЖБК на багатоквартирний житловий будинок немає і бути не може. Нинішні чиновники московської житлової інспекції в ті часи не існувало навіть у проекті.

Протягом багатьох років існування наш ЖБК постійно піддавався дискримінації в різних областях. Були часи, коли пісочниця, що стоїть ближче до сусіднього муніципальному будинку, навесні наповнювалася свіжим піском працівниками ДЕЗ, а наша залишалася порожньою. Ремонт і фарбування лавок перед будинком, пропонувалося виконувати за рахунок коштів ЖБК, заступник глави муніципалітету (управи з'явилися пізніше) ходив по дворах і вимагав ключі від щитових і підвалів. 25 травня 2006 року було Загальні Збори ЖБК, на якому було прийнято рішення розпочати управління будинком самостійно. Були укладені договори з Мосводоканалом, МОЕК, Мосенергозбуту, однією з підрядних організацій, куплені власні контейнери для сміття і найнята своя сміттєзбірною компанії. Відразу ж у нас з'явилися в руках гроші і відразу ж ми почали ремонт і приведення в порядок спільного майна. Щорічно з травня по вересень ми що-небудь чиним, фарбуємо, міняємо. В Інтернеті можна легко знайти сайт ЖБК «Мар'їно-9», на ньому сотні фотографій стану загального майна, протоколи щорічних загальних зборів, копії судових рішень, що вступили в законну силу. Через сайт можна здати свідчення квартирних лічильників води, звернутися із заявою до правління ЖБК. На порталі «Будинку Москви» є вичерпна інформація про багатоквартирному будинку за адресою: вулиця Люблінська, будинок 124 і про керуючу будинком організації - ЖБК «Мар'їно-9» на самоврядування.

Що ж таке самоврядування ЖБК і як його здійснити?

Все починається з самого що ні наїстися статутного кооперативного дії: проведення Загальних Зборів членів житлового, житлово-будівельного чи іншого споживчого кооперативу, який існує в окремо-стоїть багатоквартирному будинку. Зауважте, «окремо-стоїть», тобто мають унікальну адресу. Ситуація, при якій в одному будинку існують два ЖБК суперечить букві закону, адже тоді по одному і тому ж адресою потрібно виплачувати бюджетні субсидії на утримання будинку двом різним юридичним особам, які здійснюють функції управління МКД. Зрозуміло, що міркування грунтуються на московському досвіді.

Збори повинні бути легітимним, інакше один «юридично грамотний пенсіонер» замучить десяток юристів. Далі починається безпосередня робота з управління житловим багатоквартирним будинком. Гроші жителів, в тому числі і бюджетні, сплачуються за виконану роботу, а не за наявність печатки ЖБК у групи осіб. Найпростіший вихід з конкретної ситуації в ЖБК «Каунас», по «моєму оціночним думку», розмежувати функції керуючої компанії і правління ЖБК.

Пригадується розмова з працівником прокуратури після листа жителя будинку по зовсім іншого приводу багато років назад. На моє пояснення: «Все так роблять ...», була відповідь: «Все роблять, щоб не на всіх пишуть в прокуратуру».

Дійсно правління може займатися культурно-масовою роботою, проведенням дитячих ранків, обговоренням в соціальних мережах ролі «заслужених правлінь ЖБК» в експлуатації багатоквартирних будинків. Для того, щоб у чиновників житлових інспекцій не було б питань щодо витрачання бюджетних коштів, краще буде їх не отримувати взагалі. Мешканці будинку за свої власні гроші можуть зобов'язати правління ЖБК «обсипати пелюстками троянд» кожного, хто входить в під'їзд багатоквартирного будинку. Обов'язок «осипання» не прописана в законодавстві Російської Федерації, тому контроль за нею не входить в компетенцію московської житлової інспекції.

Голова Правління ЖБК «Мар'їно-9»

к.т.н., доцент МГТУ ім. Н.е. Баумана

Гончаренко Костянтин Володимирович

Ця електронна адреса e-mail захищений від спам-ботів, Вам необхідно включити Javascript для його перегляду.

Управління багатоквартирним будинком житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом визначено пунктом 2 частини 2 статті 161 розділу VIII Житлового Кодексу РФ як один з трьох способів управління багатоквартирним будинком.

Умови надання комунальних послуг для житлового кооперативу загальні та визначені главою III Постанови Уряду Російської Федерації від 6 травня 2011 N 354 "Про надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків".

Також відповідно до вимог глави IV Постанови Уряду Російської Федерації від 15 травня 2013 р N 416 "Про порядок здійснення діяльності з управління багатоквартирними будинками" житловий кооператив зобов'язаний організувати аварійно-диспетчерське обслуговування багатоквартирного будинку, в тому числі шляхом укладення договору на надання послуг з організацією, що здійснює діяльність по аварійно-диспетчерського обслуговування.

Діяльність житлових і житлово-будівельних кооперативів регулюється розділом V Житлового Кодексу РФ.

Житловим або житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.

Члени житлового кооперативу або членів житлово-будівельного кооперативу своїми засобами беруть участь в придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.

Житлові і житлово-будівельні кооперативи є споживчими кооперативами.

Дія положень глави 11 Житлового Кодексу РФ не поширюється на інші спеціалізовані споживчі кооперативи, Створювані з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральних законів про таких кооперативах. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

Організація житлового кооперативу здійснюється відповідно до положень статті 112 Житлового Кодексу РФ. При цьому:

1. Кількість членів житлового кооперативу не може бути менше ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень в будинку, що будується або купується кооперативом багатоквартирному будинку.
2. Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників.
3. У зборах засновників житлового кооперативу має право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.
4. Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити в житловий кооператив (засновники).
5. Членами житлового кооперативу з моменту його державної реєстрації в якості юридичної особи стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу.
6. Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.

Основний документ житлового кооперативу - Статут, в якому повинні міститися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет і цілі діяльності, порядок вступу в члени кооперативу, порядку виходу з кооперативу і видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних і пайових внесків, складі і порядок внесення вступних і пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад і компетенції органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, в тому числі з питань, рішення по яких приймаються одноголосно чи кваліфікованою більшістю голосів, порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків, порядку реорганізації і ліквідації кооперативу.

Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.

Новини по темі

Пільги по оплаті житлово-комунальних послуг для громадян, які перебувають на обліку в службі зайнятості, чинним законодавством не передбачено ...

Членство в ТСЖ добровільне, виникає на підставі заяви власника приміщення. Припиняється членство в ТСЖ також шляхом подання власником приміщення заяви ...